施設に入った親の家はどうすればいい？状況別の対応方法 | コラム | ブログ

親が施設に入った場合、家をどうするか考えなければいけません。 放置しておくと防犯など地域的な問題も抱えます。

資産価値としても劣化が進み落ちていくことが懸念されるでしょう。もしも賃貸なら、賃料の問題も出てきます。

さまざまな問題があるなかで、どのような方法をとるといいのか考えてみましょう。

持ち家だった場合の対応方法

施設に入ったとき、持ち家かそうでないかで対応が変わってきます。

まずは持ち家の場合の検討方法について解説します。

施設に入るための資金が不足している場合

施設に入るためには、必ず資金が必要です。この資金が足りていないとき、持ち家が役立ちます。

資金が不足している場合の選択肢は以下の3つが考えられます。

・売却する

・賃貸に出す

・リバースモーゲージ

それぞれ詳しく説明します。

売却する

資金が完全に不足している場合、売却が選択の第一候補です。売却したことで大きな資金を手にできるため、不足分を補えます。

問題は資産としてみたときの流動性の低さです。家を売ると決めても、すぐに現金にできません。

不動産会社に仲介を依頼するとしても、仲介料がかかり、売り手が見つかるまで時間がかかります。

不動産会社に売却する選択もありますが、必ずしも購入してくれるわけではありません。そのため、ある程度時間の余裕を見て決めていく必要があるでしょう。

賃貸に出す

持ち家は売却するほかにも、賃貸に出す選択肢があります。

かなり増えてきた選択で、だれかに貸したことによって賃料を得られるのがメリットです。

デメリットとしては、定期的に一定金額を得られる代わりに、まとまった現金が必要なときには効果が出てきません。固定資産税などの対応も必要になります。

不動産投資に近い方法となるため、それなりに知識も必要です。

なによりも入居者がいないと始まらないため、宣伝なども代行してくれる企業をうまく使うことが求められます。

リバースモーゲージ

少し変わった方法ですが、銀行に家を担保として差し出し、資金を借入れする方法です。亡くなった後に、家を売却して返済します。

高齢でも融資を受けられるチャンスがあり、施設に入るための資金にあてることができます。毎月の返済額は利息分だけでいいので負担も少ないです。

ただし、亡くなった後に売却しても残債のリスクがあります。仮に長生きした場合、利息が大きくなりやすいことも出てきます。

金利の変動リスクにも弱い方法となるため、状況を判断しておかなければいけません。

資金的には問題がない場合

資金的に問題がない場合、考えられる選択肢は以下の2つがあります。

・そのまま空き家として維持する

・住居として使う

それぞれ詳しく説明します。

そのまま空き家として維持する

そのまま空き家として維持する方法です。

住み慣れた家をそのまま維持できるため、親の反対も受けにくいでしょう。

デメリットは維持管理費がかかってしまう点、空き巣や放火、不法投棄のリスクがある点です。

住居として使う

住居として使う方法もあります。

親の代わりに子どもや親族が住居として使うことで、空き家にせずに済む方法です。

風化などの資産価値の低下も防げるのがメリットになるでしょう。

相続などの問題も絡みますが、資産の有効活用になるのは間違いありません。

賃貸だった場合の対応

賃貸だった場合、そのままにしておくと賃料が発生します。

支払える余裕があるなら、腐食などの問題があるものをのぞき、維持しておく方法があるでしょう。

維持できれば、元気になったときに戻る場所があります。

ただし、だれも住んでいないことで、防犯上の問題が出てきます。貸主から退去を迫られる可能性もゼロではありません。

退去する場合には、家具などの整理も必要になります。事前に片付けられることは、遺産整理という面で考えればメリットといえるかもしれません。

時間的にも余裕がありますし、資産を明確に整理できるからです。

ただし、心情的には軽いものではないでしょう。亡くなることが前提で整理する部分もあるからです。

親の家に残されたさまざまなリスク

施設に入ったとき、残された親の家にはさまざまなリスクが生じてきます。

このリスクを理解しておくことで、いつから対応するべきなのか、できるだけ早くしなければいけない理由が見えてくるでしょう。

空き家のリスク

空き家のリスクは、近年注目されるようになった部分です。

持ち家の場合に発生する問題ですが、風を通さないことで、建築物としての劣化が早まります。人が住んでいない家は風化が早いといいますが、これが事実だからです。

メンテナンスも滞りやすくなるためで、あとから売却したくても価値の下落が激しくなる可能性もあります。

防犯面も大きな問題です。

空き家となると、人目につかない空間ができあがります。人々の生活環境のなかに死角ができあがるのです。

不法侵入などの問題もありますし、人目がつかないからこそ、不法投棄される可能性も出てきます。衛生上の問題も考えられるでしょう。

さまざまな問題も、人が住んでいないからこそ起こるのです。

行政的にも空き家対策特別措置法などがあり、撤去や修繕の勧告がなされるケースも増えてきました。

固定資産税などの特例も受けられなくなるため、大きな負担になる可能性があるのです。

税金的な問題

家という資産を扱うときには、どんな形にしても税金がかかります。これが資産としての大きな問題です。

売却して税金がかかるのはすぐにわかりますが、取っておいても固定資産税がかかります。貸したとしても収入になるため税金がかかるのです。

仮に相続したとします。これでも相続税がかかるため、どのような選択を取るとしても早めの検討が必要なのがわかります。検討が遅れると、税金が増える可能性も出てくるからです。

これは多くの人が関係する問題につながります。さまざまな親族に影響を与えるため、関係者すべてと検討しなければいけません。

流動性の問題

流動性に関しては、非常に大きな影響を与えるため考慮しなければいけません。

高額なものを売買しようとしたらどうしますか？どんな資産家でも、高額と思ったら、簡単に売買はしません。

本当に大丈夫なのか、売買して問題がないか、安心できるまで検討するからです。

不動産の売買には、大きな金額が動きます。

購入者から見ると、融資などを受ける必要がある人もいるでしょう。つまり、購入までに何段階もの工程が必要になるのです。

さらに仲介会社などの問題もあります。不動産会社を通すと、仲介して相手を探し出してくれますが費用が必要です。その間の打ち合わせなどもかかり、結果として時間がかかる場合もあります。

このようにすぐに現金にできないことを流動性が低いというのです。

不動産はどのような物件でも、流動性は高くなりません。現金になるまで、年単位でかかることも珍しくないのです。

もし施設に入ることが予定されているなら、早めにスタートしておかないと、資金調達に支障が生じる可能性を考慮しておかなければいけません。

売却するとして発生する問題

親の家を売却するわけですから、思い出の場所がなくなります。

売却して施設の費用に充てるとしても、相続の権利を持つ人からすると、異論が出る可能性も否定できません。

あとから不動産投資に活用できると判断された場合、売却するより収入が増える可能性が出てきます。

それにもかかわらず、一時的な判断で売却したのは許せないというケースもあるからです。

また、売却したくてもローンの残債があるとできません。全額返済が先に必要になるからです。つまり、残債分以下での売却は不可能になるのです。

ただでさえ流動性が低い不動産なのにもかかわらず、高値で購入してくれる人を探さなければいけなくなります。それだけ現金化までさらに時間もかかります。

売却するとしても、建物に資産価値が認められず、解体しなければいけないケースも出てきます。

建替えしたいという希望がある場合に起こりますが、解体にも費用がかかり、時間も必要です。

内部の荷物の運び出しや整理にも時間がかかり、費用も発生します。

まとめ

親が施設に入ったとき、家をどうするか非常に大きな問題になるのがわかります。

入所に関する費用的な問題も出てきますし、税金や相続のことも考えなければいけません。親族などさまざまな権利者が絡むのも家の特徴です。

貸家だとしても、賃料などの権利問題が出てきます。

時間をかければ解決できる問題ではありません。逆に時間が経つとデメリットが目立つため、できるだけ早く決断できるよう準備を進めておくことが何より大切となるのです。

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