アパートにゴミ屋敷が増加中⁉リスクや正しい対処法を詳しく解説! | コラム | ブログ

「所有しているアパートの一室が、ゴミ屋敷になっている気がする。」

「他の入所者からゴミ屋敷に対するクレームが来た。どう対応すれば良い?」

所有しているアパートの一室がゴミ屋敷になってしまった場合、どう対応すれば良いか分からない方もいるでしょう。

アパートのゴミ屋敷化にはさまざまなリスクがあり、対応も慎重に行う必要があります。

この記事ではアパートのゴミ屋敷が増えている理由やリスク、大家の正しい対処法などを解説します。

ぜひこの記事を参考に、自分のアパートに合う対処法を見つけてください。

＜この記事でわかること＞

・アパートのゴミ屋敷の原状回復と費用負担

・アパートのゴミ屋敷化を回避する方法や片付ける際のおすすめ業者

・アパートがゴミ屋敷になってしまった場合の大家の正しい対応とNG行為

アパートにゴミ屋敷が増えている6つの理由

最近、アパートのゴミ屋敷化が増えています。

ここでは、アパートにゴミ屋敷が増えている6つの理由をご紹介します。

外から見えないアパートが増えた

外から部屋の様子が見えないアパートが増えたのは、アパートのゴミ屋敷が増えた理由のひとつです。

最近はプライバシー保護のために

・目隠しフィルムを貼った窓

・シェードを利用してベランダが一切見えないようにする

といったアパートを見かけることが多くなりました。

外から部屋の様子が見えないのは、入居者のプライバシーを守るために大切です。

しかし外から見えないため、ゴミが家の中に溜まっていても外部の人は気づかないでしょう。

そのため『気づいた時にはゴミ屋敷になっていた』というケースも少なくありません。

外から部屋の様子が分からないアパートは入居者のプライバシーを守る一方で、ゴミ屋敷化を進めてしまう可能性があるのです。

生活リズムがゴミ出しのルールに合わない

忙しい現代人の生活リズムがゴミ出しのルールに合っていないために、アパートのゴミ屋敷が増えている場合もあります。

夜勤や出張が多い仕事では、決められた日時にゴミを出すのが難しいですよね。

ゴミを捨てられないのが続くと、ゴミは部屋に溜まっていきます。

捨てられなかったゴミをいざ捨てようと思っても、量が多くなり捨てるのは困難です。

ゴミを捨てるタイミングがなくゴミが家の中に溜まってしまうため、ゴミ屋敷になってしまうのでしょう。

近隣との付き合いがない

隣と距離が近いアパートでも、近隣との付き合いは年々減っています。

近隣との付き合いがなくなるのも、アパートのゴミ屋敷を増やす理由のひとつです。

近隣と関わりがないと、自分の家にゴミが溜まっていても『周囲に迷惑をかける』と思いません。

また隣の家にゴミが溜まっていても、付き合いがないため気づかないでしょう。

そのため『気づいたら隣がゴミ屋敷になっていた』というケースも多いです。

単身世帯の増加

現在、ゴミ屋敷の約6割が単身世帯といわれています。

そのため単身世帯が増加すれば、アパートのゴミ屋敷も増加します。

単身世帯では、身の回りの管理を一人で行わなければなりません。

また、他の人に気を遣う必要もありません。

忙しくてゴミを出せず家の中にゴミが溜まっていても、自分が良ければ問題がないのです。

また単身世帯の半数が、65歳以上の高齢者といわれています。

一人で暮らしている高齢者は、孤独感を感じやすいです。

その孤独感を和らげるために、ゴミをわざと溜めている場合もあります。

一人暮らしは他人に気を遣う必要がなく孤独感を感じやすいため、アパートのゴミ屋敷化を進めてしまうのでしょう。

認知症や精神疾患の増加

認知症や精神疾患の増加が、アパートのゴミ屋敷化を進めている場合もあります。

アパートは一人暮らしが多いです。

一人で暮らしていると孤独や不安を感じやすく、体調が悪くても気づかれません。

そのため一人暮らしは認知症や精神疾患の発症率が高いと言われています。

認知症や精神疾患を発症すると、正確な判断ができなくなります。

そのため

・ゴミかどうかを判断できない

・そもそもゴミは捨てる物ということが分からない

といった状態になり、家がゴミ屋敷になってしまうのでしょう。

出前やテイクアウトの利用増加

出前やテイクアウトのサービスが充実し利用者が増加したのも、アパートのゴミ屋敷を増やしている理由のひとつです。

出前やテイクアウトにより家で食べる習慣が増えることで、プラスチック容器のゴミが増えます。

しかし

・ゴミを出すタイミングが合わない

・プラスチックゴミの回収は2週間に1回しかない

といった理由からゴミが溜まりやすくなるのです。

プラスチックのゴミは小さくならないため、あっという間にゴミ屋敷になってしまうでしょう。

アパートの部屋がゴミ屋敷になってしまった場合の7つのリスク

アパートのゴミ屋敷にはさまざまなリスクがあるため、注意が必要です。

ここではアパートの部屋がゴミ屋敷になってしまった場合の7つのリスクをご紹介します。

悪臭の発生

ゴミを放置すると悪臭が発生します。

ゴミ屋敷となると『ちょっと臭いな』と感じるレベルではありません。

＜ゴミ屋敷の悪臭（例）＞

・腐った食べ物や生ゴミから出る腐敗臭

・カビの発生による雑菌臭

・水回りの放置による下水臭　など

悪臭を放置すると、臭いにより体調が悪くなったり近隣トラブルになる可能性もあります。

害虫・害獣の発生

ゴミ屋敷はゴキブリなどの害虫やネズミといった害獣が発生しやすくなります。

ゴミ屋敷には害虫や害獣のエサとなるホコリや生ゴミがたくさんあるからです。

さらにゴミ屋敷はゴミや物が多いため、害虫や害獣は隠れやすくなります。

そのためゴミ屋敷は害虫・害獣にとって住みやすい環境なのです。

状態によっては、大量発生するかもしれません。

害虫や害獣は病原菌を持っている場合もあり、病気を発症するリスクもあります。

近隣からの苦情

悪臭や害虫・害獣の発生により、近隣から苦情が入るリスクもあります。

悪臭が漏れて、洗濯物や部屋の中が臭くなったら嫌ですよね。

また害虫や害獣が繁殖して他の部屋に入ってしまうと、アパート全体に影響を及ぼします。

近隣からの苦情は、近隣の入居者の退去にもつながるためリスクといえるでしょう。

火災

ゴミ屋敷は火災が発生しやすい状態です。

ゴミや物が散乱しているゴミ屋敷でコンセントの漏電やタバコなどから引火すると、火は一気に部屋中に燃え広がるでしょう。

アパートの一室で火災が発生すると、最悪の場合アパートが全焼する恐れもあります。

またゴミ屋敷で火災が起こると、ゴミや物が邪魔をして避難や救助が困難になります。

逃げ遅れや救助が遅れると命を落とす可能性もあるため、アパートのゴミ屋敷は大変危険です。

二次被害

アパートのゴミ屋敷は、二次被害のリスクもあります。

＜二次被害（例）＞

・アパートで火災が発生 →アパート全体に火が燃え広がる

・水害が発生 →ゴミ屋敷のゴミが外に流されてアパートの敷地内に広がる

・ゴミ屋敷で壁や床が腐敗 →アパート全体が傾く

アパートの一室だけがゴミ屋敷だったとしても、災害やゴミ屋敷の状態によりアパート全体に悪影響を及ぼす可能性があるためリスクといえるでしょう。

アパートの価値が下がる

アパートにゴミ屋敷があると周囲に知られた場合、アパートの価値は下がってしまいます。

ゴミ屋敷があるアパートに、自ら住みたいという人はいません。

ゴミ屋敷を片付けてキレイにしたとしても、『あの部屋はゴミ屋敷だった』という噂がある限りその部屋に入居する人もいません。

借り手が見つからず悪い噂がついてしまうと、アパートの価値はどんどん下がっていくでしょう。

他の入居者から退去費用を請求される場合も

ゴミ屋敷の影響により退去した他の入居者から、引っ越し費用などの退去費用を請求される可能性もあります。

大家は入居者に対して『部屋を通常通り生活できる状態にする』という義務があります。

しかしゴミ屋敷の影響で悪臭や害虫・害獣が発生すると、通常通り生活するのは困難です。

『ゴミ屋敷を何とかしてほしい』というような近隣からの苦情に対応しなかった場合、大家は義務を果たさなかったことになります。

通常通り生活できない状態の部屋から引っ越す場合は大家の責任になるため、退去費用を請求される可能性があるのです。

所有するアパートの一室がゴミ屋敷に!正しい対応は?

自分が所有しているアパートの一室がゴミ屋敷になってしまったら、どう対応すれば良いか分からない方もいますよね。

ここでは所有するアパートの一室がゴミ屋敷になってしまった場合の正しい対応をご紹介します。

口頭や文書で注意する

所有するアパートの一室がゴミ屋敷になっていると確認したら、まずは口頭や文書で注意しましょう。

注意すると同時に、『いつまでに片付けるか』という期限を必ず確認し書面に残しておいてください。

ゴミ屋敷に対する対応の最終手段は、契約解除や明け渡しに関する訴訟です。

裁判になった際、

・片付ける期限を決めたが、片付けてもらえなかった

・何度も片付けるように注意したが、対応してもらえなかった

という事実の裏付けが必要になります。

口頭や文書で何度も注意した内容や期限を決めた事実を書面に残しておくと、裁判で証拠として提出できるため必ず残しておきましょう。

保証人・保証会社に連絡

何度も口頭や文書で注意しても改善されない場合は、保証人や保証会社に連絡しましょう。

連絡する際は、ゴミ屋敷の改善に協力してもらえるように伝えると良いです。

この場合も

・いつ連絡したか

・どんな内容を伝えたか を証拠として残しておきましょう。

保証人や保証会社と連絡が取れれば、第3者が対応するためゴミ屋敷の改善が期待できるでしょう。

通達文などで警告

保証人や保証会社に連絡しても改善が見られない場合は、通達文などの内容証明郵便で警告します。

内容証明郵便とは、

・送った日時

・内容

・差出人と受取人

を郵便局が証明してくれるサービスで、裁判で証拠として使えます。

警告する際は『期限までにゴミを片付けなければ退去』という内容を伝えましょう。

自治体に相談

警告すると同時に自治体に相談するのも良いでしょう。

自治体によっては、ゴミ屋敷に関する条例を制定している場合があります。

状況によっては、『自治体がゴミ屋敷の住人に対して片付けを命令する』という行政代執行ができるかもしれません。

そのため自ら対応するのも大切ですが、自治体に相談して力を借りるのもおすすめです。

訴訟を起こす

注意や警告をしても全く改善されない場合は、契約解除や明け渡しに関する訴訟を起こします。

裁判で勝訴すれば、ゴミ屋敷の入居者を強制的に退去させられます。

ただし強制退去は多くの時間と労力が必要です。

後ほど強制退去について詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

大家がやってはいけない3つのNG行為

所有するアパートの一室がゴミ屋敷になっても、やってはいけない行動があります。

ここでは大家がやってはいけないNG行為を3つご紹介します。

ゴミを勝手に捨てる

ゴミ屋敷のゴミを大家が勝手に捨てるのはNGです。

ゴミの所有者はゴミ屋敷の入居者です。

勝手に捨ててしまうと、所有権の侵害になります。

最悪の場合、窃盗罪として罪に問われるかもしれません。

そのためゴミを勝手に捨てるのはやめましょう。

共用部にはみ出しているゴミであってもゴミの所有者はゴミ屋敷の入居者のため、勝手に捨てないよう注意してください。

他の入居者が見る場所に張り紙をする

注意しても片付けてもらえないと、張り紙をして警告したくなるかもしれません。

しかし、他の入居者にも見える掲示板やドアに張り紙をするのはやめましょう。

掲示板やドアに張り紙をすると、名誉棄損になる可能性があります。

書面で伝えたい場合は、先ほどご紹介した内容証明郵便を利用するのが良いでしょう。

ライフラインを勝手に止める

注意や警告を無視されて全く改善が見られないと、自主退去を促したくなるかもしれません。

しかし退去を促すために、電気・ガス・水道といったライフラインを勝手に止めるのはNGです。

実力行使で退去を促すのは『自力救済』といい、法律で禁止されています。

警告を無視され何も改善されないとやり返したくなるかもしれませんが、怒りはグッと堪えてこちらは法的に対応しましょう。

強制退去は時間と労力がかかる

ゴミ屋敷が全く改善されない場合、強制的に退去させたいですよね。

強制退去させるには、先ほどご紹介した契約解除や明け渡しに関する訴訟を起こす必要があります。

裁判となると、多くの時間と労力が必要です。

しかし必ず大家側が勝訴できる保証がないため、事前準備と証拠を残すのが大切です。

過去の裁判例では

・社会常識をはるかに超えるゴミの量を放置

・消防署から火災の危険性があると注意を受けている

・大家や近隣から注意を何度も受けていたが改善されなかった

という理由で契約解除が認められたケースがあります。

先ほどご紹介した

・口頭や文書での注意

・内容証明郵便

といった大家が対応した内容は、『何度も注意したが改善されなかった』という裁判の証拠になるため必ず残しておきましょう。

ゴミ屋敷の原状回復費用と負担は?

訴訟などでゴミ屋敷の入居者が退去したら、次の借り手を探すためにも人が住める状態にしなければなりません。

ここではゴミ屋敷の原状回復費用とその負担についてご紹介します。

原状回復に必要な作業は?どこに依頼すれば良い?

原状回復とは『初めの状態に戻す』を意味します。

アパートの場合は、人が住める状態に戻さなければなりません。

ゴミ屋敷の原状回復には、次のような作業が必要です。

＜原状回復に必要な作業（例）＞

・ゴミの片付け、処分

・清掃、除菌、消臭

・状態によってはリフォーム

また、原状回復に必要な作業を自力で行うのは困難です。

そのため業者に依頼するのをおすすめします。

それぞれの作業を対応している業者に個別で依頼するのも良いですが、手間がかかって大変です。

一方で片付け業者などは、『ゴミの片付け、処分、清掃、除菌、消臭』に対応している場合もあります。

後ほど片付け業者がおすすめな理由をご紹介しますので、参考にしてみてください。

原状回復費用はどれくらい必要?

原状回復にかかる費用は、行う作業やゴミ屋敷の状態により大きく変動します。

ここでは大体の相場をご紹介します。

＜ゴミ屋敷の片付け費用＞

1R・1K 　3～8万円

1DK・1LDK 　5～20万円

2DK・2LDK 　9～30万円

3DK・3LDK 　15～50万円

4LDK以上 　22万円～

＜リフォーム費用＞

壁紙の張り替え 　4～15万円

床の張り替え 　5～30万円

天井リフォーム 　2～35万円

他にも除菌や消臭といった費用もかかるため、ゴミ屋敷の状況によっては数十万円かかると想定した方が良いでしょう。

誰が費用を負担する?

原状回復費用は、作業内容により負担する人が変わります。

だれが負担するかは国土交通省が示しているガイドラインに準じます。

・経年劣化（日焼けや自然災害など） →大家

・故意の汚れやキズ（カビやタバコのヤニなど） →入居者

ゴミ屋敷の場合は故意の汚れやキズになるため、原状回復費用は原則入居者の負担です。

しかし原状回復費用の請求はトラブルも多く、入居者に支払える資金力がないケースも少なくありません。

そのため実際は大家が負担する場合も多いようです。

アパートのゴミ屋敷化を回避する5つの方法

アパートの一室がゴミ屋敷になってしまった場合、入居者を退去させるのも大変で高額な費用を負担する可能性があります。

そのため可能であればアパートのゴミ屋敷化は回避したいですよね。

ここではアパートのゴミ屋敷化を回避する方法を5つご紹介します。

賃貸借契約の締結時に特約を結んでおく

まず契約前の準備として、賃貸借契約の締結時に特約を結んでおきましょう。

＜特約（例）＞

・部屋は清潔な状態で使用する

・部屋を危険な状態にせず、周囲に迷惑な行為をしてはならない

・守らなかった場合は契約を解除する

特約に違反した場合でも、すぐに契約を解除したり強制退去できるわけではありません。

しかし契約に違反したとして契約解除をスムーズに行えます。

また裁判になった際は特約が証拠にもなるため、賃貸借契約の締結時には特約を結んでおきましょう。

入居者と日頃から会話する

アパートのゴミ屋敷化を防ぐために、日頃から入居者と会話しておくのも大切です。

会話によって、入居者の状態が分かります。

『服が汚れている』『入居者から異臭がする』といった、些細な変化にも気づけるでしょう。

怪しいと感じたら早めに注意もできるため、入居者とは日頃から会話するのをおすすめします。

定期的にアパートを点検する

定期的にアパートを点検するのも、ゴミ屋敷化の予防につながります。

＜チェックするポイント（例）＞

・ポストに郵便物が溢れている

・玄関前や共用部に荷物が放置されている

定期的に点検することで、異変にも早めに気づけるでしょう。

また入居者も定期的に大家が点検していると分かれば、ゴミや物を片付けようと感じるかもしれません。

入居の審査を厳しくする

入居の審査を厳しくするのも、アパートのゴミ屋敷化を回避するポイントです。

書類に書かれている内容も大切ですが、入居者の見た目や態度、話し方なども審査のポイントにしておくと良いでしょう。

見た目や態度、話し方には、性格や生活が出やすいです。

不潔感があったり話し方が雑な人は、生活にも影響します。

ゴミ屋敷になるリスクも高く、注意などに対しても対応してもらえない可能性もあるため、入居者の見た目や態度、話し方なども入居審査に加えておくと良いでしょう。

不動産会社にアパートの管理を委託する

契約や定期的な点検などを自力で行うのが難しい場合は、不動産会社にアパート管理を委託するのも良いでしょう。

委託すれば契約やアパートの掃除など、専門的な知識でアパートを管理してくれます。

入居者とトラブルがあった際も、経験やノウハウを活かして対応してくれるでしょう。

アパートのゴミ屋敷の片付けは片付け業者に依頼するのがおすすめ

ゴミ屋敷の入居者が退去したら、新しい入居者を見つけるためにも原状回復する必要があります。

先ほどご紹介した通り、原状回復にはさまざまな作業が必要です。

それぞれの作業を個別で依頼すると、手間もかかり人件費という費用負担も多くなります。

そのためアパートのゴミ屋敷を片付ける場合は、片付け業者に依頼するのがおすすめです。

片付け業者に依頼すれば、ゴミの片付けや処分だけでなく、清掃や除菌・消臭までの作業を行ってくれます。

そのため何度も業者に依頼する手間がかかりません。

また片付け業者に依頼すれば、何度も業者が出入りする心配もありません。

他にも

・即日最短で行ってくれる

・1～2日で作業が完了する場合もある

・予定に合わせて依頼できる といったメリットもあります。

そのためアパートのゴミ屋敷の片付けは、片付け業者に依頼するのがおすすめです。

まとめ

最近増加しているアパートのゴミ屋敷は、悪臭や近隣からの苦情だけでなく火災やアパートの価値低下などさまざまなリスクがあります。

そのためアパートの一室がゴミ屋敷になってしまった場合は、注意喚起や内容証明郵便で警告、さらには契約解除や明け渡しの訴訟を起こすといった対応が必要です。

ただし大家であってもゴミを勝手に捨てたりライフラインを止めるのはやめましょう。

ゴミ屋敷の入居者が退去したら、人が住める状態にしなければなりません。

原状回復に必要な作業はゴミの片付けや清掃、除菌です。そして費用は数十万円かかる場合もあります。

原状回復の作業を各業者に依頼する場合、多くの時間と労力がかかります。

片付け業者に依頼すればゴミの片付けや処分だけでなく、清掃や除菌・消臭までの作業を行ってくれるため依頼が1度で済み、手間がかかりません。

そのためアパートのゴミ屋敷の片付けは、片付け業者に依頼するのがおすすめです。

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